Preko 3.000 Novosađana je uložilo novac ili parcelu, a druga strana, navodni investitor, ne može da ispuni svoju ugovornu obavezu, piše portal 021.rs
Ovih dana se petnaestak porodica sa Podbare žalilo da još nisu dobili 35 stanova kao nadoknadu za prenos prava građevinskom preduzeću “Budućnost” da na njihovim parcelama izgradi veću zgradu. Kako je najveće građevinsko preduzeće u Novom Sadu početkom Svetske krize zapalo u dugu agoniju, preprodalo je pravo preduzeću “Graditelj”.
Ali, ni to nije pomoglo da građani dođu do krova nad glavom. Usledile su tužbe oštećenih protiv obe kompanije, te pozitivne presude Višeg suda, a koja od dve firme će biti u obavezi da obešteti tužioce znaće se tek posle okončanja njihovog međusobnog parničnog spora, piše portal 021.rs
Monopol na trgovinu novcem
Podbarci nisu usamljen primer. Na protiv, preko 3.000 Novosađana je prošla slično ili još gore: uložili su, novac ili parcele, a druga strana, navodni investitor, ne može da ispuni svoju ugovornu obavezu. Po sudovima se vuku brojni sporovi, određen broj nezavršenih stanova su prekupile malobrojne građevinske kompanije koje su se snašle i tokom krize, a u par slučajeva sami građani pokušavaju završiti zgradu i uz dodatnih 400-500 evra po kvadratu doći do stana. Nekoliko investitora je svojom voljom tragično završilo.
Kako je došlo do brodoloma na tržištu nekretnina i na hiljade porodica došlo u egistencijalne nevolje, na rub propasti? Suština je u neobičnoj tehnici finansiranja gradnje u Srbiji začetoj pod sankcijama, a ustaljenoj krajem 2002. godine, kada je novi Zakon o bankama dao ovim finansijskim institucijama monopol u trgovini novcem i time ukinuo štedne, praktično i stambene, zadruge. Nekada popularna i uspešna izgradnja stanova štednjom zadrugara je iščezla i građanima je preostalo jedino da na tržištu kupe stan od profesionalnih investitora.
Organizatori kao investitori
Međutim, pokazalo se da ovdašnje građevinske kompanije i navodni investitori raspolažu skromnim novcem da bi mogli finansirati celokupnu izgradnju. Na izrazito neuređenom tržištu, odlučili su da novac pozajmljuju od potencijalnih kupaca još tokom gradnje. Kako je u prvih sedam, osam godina ovog veka potražnja za stanovima u Novom Sadu bila ogromna, povremeno i manijakalna, novac su počeli da traže i pre pribavljanja placa. Kako drugog načina za kupovinu nije bilo, kupci su pristajali.
Zapravo, organizatori izgradnje su prikupljali novac kao da su stambene zadruge, ali, za razliku od zadruga koje su neprofitne institucije, sebe su smatrali i investitorima, te su uzimali i dobit. Zakonska regulativa je dopuštala ovakvo ponašanje. Sa rastućom tražnjom za stanovima, uvećavani su i apetiti “investitora” za zaradom, a lako stečeni novac su ulagali u kupovinu novih, sve skupljih, placeva.Naravno, i na život visokim stilom.
Stalan nedostatak obrtnog kapitala
Problem ovakvog finansiranja je što “investitoru”, zapravo organizatoru gradnje, stalno nedostaje obrtni kapital, pa ga pozajmljuje od banaka, po tada astronomskim kamatama, ili od kupaca stanova koje tek treba izgraditi, često ne u zgradi čija gradnja je u toku, već iz naredne tek planirane.
GP “Budućnost” je opstala iz vremena jednostranačja i patila je od uobičajene boljke socijalističkih preduzeća – nedostatka obrtnog kapitala. No, preduzeće je dugo vremena bilo uzorno, potvrđeno na tržištu, ali je imalo i drugu nasleđenu boljku – prevelik broj zaposlenih, pa je za opstanak bilo neophodno da svake godine izgrade 300 do 400 stanova. Dok je trajala pomama, uspevalo je.
No, Svetska kriza krajem 2008. godine gotovo u momentu zaustavlja potražnju. Ako se podsetimo da je 2005. godine u Novom Sadu izdato dozvola za izgradnju 5.996 stanova, a da je četiri sezone kasnije ugovorena izgradnja tek 59 nova stana, može se shvatiti dramatičnost preokreta na lokalnom tržištu nekretnina. U nekim manjim gradovima, rez je bio još oštriji, u Beogradu manji, ali vidljiv i kasnijih godina produbljivan.
Time je prestalo pozajmljivanje novca od budućih kupaca i presahao je glavni izvor obrtnog kapitala. Banke su pooštrile uslove kreditiranja, pa su građevinske kompanije ostale bez novca za dovršetak započetih poslova. Pokazalo se da je celokupna tehnika finansiranja forma piramidalne štednje.
Poslovni rizik umesto kupovine
Vratimo se Podbarcima: krajem 2007. godine sklopili su po sebe više nego povoljan ugovor sa GP “Budućnost”, pravo da za placeve dobiju skoro 30 odsto stanova buduće zgrade, mada je godinama praksa bila 17, 18 do 20 odsto. Valja uočiti da vlasnici nisu kupili stanove, već su sa građevinskim preduzećem ušli u ugovorom definisan poslovni odnos. Time su prihvatili i rizik koji svaki biznis sadrži, a u ovom slučaju se ispoljio kao uverenje da će odabrani partner uraditi svoj deo posla.
Početkom 2008. godine osetili su se vesnici krize, kompanija nije mogla da prodajom preostalih stanova iz planirane zgrade dođe do novca za izgradnju, pa nije ni započela radove. Sledeće dve sezone bilo je i gore, te “Budućnost” pravo raspolaganja parcelom preprodaje kompaniji “Graditelj”. U kojoj meri je nova kompanija preuzela obaveze prema vlasnicima parcela, videće se tek kada se okonča parnični spor izmedju dva preduzeća.
Tužba građana jeste pozitivno rešena, ali nije isključeno da će obaveza nadoknade novca ići na teret firme za koju je pitanje hoće li imati iz čega da isplati obavezu u celini. To je taj rizik iz stupanja u poslovni aranžman!
Šta je bazični razlog ovog i sličnih propasti rešavanja stambenog pitanja? Činjenica je da potencijalni kupac nije ni mogao da kupi novi stan, jer ih na tržištu nije bilo. Svi su prodavani u početnoj fazi izgradnje, ili čak i ranije. Kreirana je situacija u kojoj se do novog stana nije moglo doći kupovinom, već samo ulaženjem u poslovni aranžman, uz sve prateće i rizike i koristi. Ukinuto je stambeno zadrugarstvo, a nije bilo dovoljno jakih profesionalnih investitora, te su se organizatori gradnje osetili moćnim da izigravaju investitore, a da su u biznis jedva uložili nešto malo vlastitog novca.
Gro ovih preduzetnika finansijski nije bilo sposobno za status investitora i jedno vreme su ispunjavali obaveze prodajom tek planiranih stanova po kontinuirano rastućoj ceni kvadratnog metra stana. Dok je potražnja za stanovima bila enormna, sistem je funkcinisao, kada je presahla i cene stanova se prepolovile, srušio se kao kula od karata.
Autor: Živan Lazić/021.rs
