Samo sedam odsto nepokretnosti plaćeno je iz kreditnih sredstava što je za pet odsto manje u odnosu na isti period prošle godine. Sve ostalo otišlo je za keš. Ko su kupci? Kuda ide tržište nekretnina? Koliko se nepokretnosti kupuju u vreme krize? To su danas u „Uranku“ bila pitanja za Maju Radović iz Republičkog geodetskog zavoda i Nenada Đorđevića, predsednika Upravnog odbora Klaster nekretnina.
Prema rečima Maje Radović iz RGZ, kriza prouzrokovana ratom u Ukrajini svakako utiče i na tržište nepokretnosti u Srbiji.
– Tokom cele prošle godine imali smo veliko interesovanje za kupovinu nepokretnosti, a tako je bilo i pretprošle godine. Obično krizna vremena utiču na to da se ulaže na sigurne načine i u sigurne investicije, i nekretnine su upravo mesto gde novac beži sa berzi, iz investicionih fondova, banaka.. Međutim, sa krizom u Ukrajini došlo je do poskupljenja kredita, novac prestaje da bude jeftin i obično u tim situacijama dolazi do manje tražnje za kreditima. Zbog toga je došlo do pada u količini kredita koji su bili traženi ove godine za kupovinu stanova. Oko 18 odsto je to bilo u prvom kvartalu 2023, dok je tokom 2021/2022. to bilo oko 30 odsto. To je dovelo do toga da imamo manji promet, odnosno, da je manje nekretnina bilo u procesu transakcija. Taj procenat od sedam odsto odnosi se ukupno na sve nepokretnosti koje su bile na tržištu, i taj broj pada značajno za ukupno tržište zbog toga što se poljoprivredno zemljište u 99 odsto slučajeva kupuje za gotovinu – objasnila je Maja Radović u „Uranku“.
Nenad Đorđević kazao je da je pao broj transakcija ali da je promet porastao oko dva i po odsto kada se uporedi prvi kvartal 2023. sa prvim kvartalom 2022. godine.
– Kada analizirate bilo koje tržište, vi analizirate promet izražen u novcu. Tržište je blago poraslo i mi očekujemo da će ove godine stagnirati, odnosno, da će promet biti na nivou prethodne godine i da će se isto to desiti i sa cenama. Ovo što se sada desilo, da imamo manji broj transakcija, je posledica toga što su cene veće a isti je nivo novca u opticaju na tržištu nekretnina. Naše tržište nije mnogo zavisno od stambenih kredita, odnosno kredita uopšte, već više utiču psihološki faktori. Ali, i u kriznim okolnostima se deo građana odlučuje da kupi nekretninu, jer ne želi da im novac bude u banci. Ima dosta naših ljudi koji su prošle i ove godine kupili nekretnine u Srbiji doznakama iz inostranstva, i koji su imali više poverenja u tržište nekretnina u Srbiji nego da im te pare budu napolju u bankarskom sistemu. Nekretnine su im najsigurnije sredstvo za investiciju i to se inače dešava u poslednjih 30 godina. Nije to ništa novo. Kada se proda jedna nekretnina novac od prodaje se ulaže u kupovinu druge, i ti ljudi koji su prethodno prodali nekretninu čine 70 odsto kupaca na našem tržištu.
Visoke cene kvadrata u Beogradu nisu iznenađenje
Đorđević je na televiziji K1 danas kazao da ga cena najskupljeg kvadrata u Beogradu ne iznenađuje, jer takve cene imamo u svim velikim metropolama u svetu.
– To što se dešava u Beogradu, da imamo tako skup kvadrat na najboljoj lokaciji i najkvalitetnije urađen, nije ništa iznenađujuće. Naše tržište nekretnina nije ništa gore od tržišta zemalja u razvoju i razvijenih zemalja. Promet na tržištu je bio veliki i pre pet i pre 40 godina. U vreme socijalizma mi smo imali veliki promet, samo se on nije statistički obrađivao. U Beogradu se prodavalo 10.000 stanova godišnje u novogradnji osamdesetih godina, a 10.000 – 11.000 stanova se delilo kao društveni stanovi. Danas imamo slične brojke – rekao je predsednik UO Klaster nekretnina.
ŠTA TO IMAJU VLASNICI STANOVA U KULI BEOGRAD?
Maja Radović kaže da je najskuplji stan intrigantan za Srbiju, te da se raspitala zašto je kvadrat toliko skup (11.474 evra).
– Beograd na vodi i Novi Dorćol su najskuplje lokacije u Srbiji. Prosečna cena kvadrata za Novi Dorćol je 4.430 evra, a za Beograd na vodi 4.215 evra. U ovom kvartalu je tako. Beograd na vodi ima najnižu cenu za kvadrat od 3.264 evra. Ogromna je to razlika u odnosu na ovih 11.000 i zbog toga ta cifra postaje toliko intrigantna. Pitala sam o čemu se tu zaboga radi. Naime, taj stan koji je najskuplji, nalazi se na 38. spratu Kule Beograd, i ti skupi stanovi se gotovo isključivo nalaze u Kuli. On ima pogled na Kalemegdan, na reku Savu, i predstavlja brendirani stan. Šta to znači? Kula Beograd će do 11. sprata biti hotel Regis, a od 12. sprata nagore su apartmani koji su pod tim imenom, odnosno, imaju završne radove koji su po nivou i standardu tog hotela. Vlasnicima tih apartmana biće dostupne usluge ali i neki sadržaji hotela kao što su bazeni, saune, teretane i tako dalje. Kako mi je rečeno, oni će imati i uslugu batlera preko kojih je, na primer, moguće rezervisati karte za pozorište i slično. Ljudi kojima je stalo do prestiža i koji imaju viška novca tu kupuju stanove, a ima tu i stranih kupaca – objasnila je Maja Radović iz RGZ-a.
– Taj najskuplji stan od 383 kvadrata nalazi se u zgradi pored, i to je dupleks, i u sklopu takvog stana se nalazi spa centar.
Nekretnine su uvek pametna investicija
Nenad Đorđević kaže da ljudi koji kupuju stanove sa tako visokom cenom kvadrata znaju šta rade.
– Ništa to različito nije od onog što se dešava u Varšavi, Dubaiju, Indiji… Mi treba da gledamo šta rade ljudi koji kupuju taj prosečni kvadrat od 3.200 evra, govorim o Beogradu, jer je to kor tržišta i to je ono što čini promet. Nekretnine su uvek pametna investicija, jer ljudi koji su investirali u nekretnine u Srbiji nikada nisu izgubili. Na srednji rok naše tržište je stabilno, iako cene variraju. U Beogradu je u centralnim delovima pre 30 ili 40 dolara kvadrat bio skuplji od 2.000 dolara. I danas imamo dobre cene i to znači da na neki srednjoročni period od tri do pet godina nikada nećete izgubiti novac koji ste uložili na tržištu nekretnina, a kamoli na duži rok. Lokacija je svuda u svetu ključni faktor koji određuje cenu. Ona je jedino što ne može da se promeni – kaže Đorđević.
ŠTA TO IMA GARAŽA OD 60.000 EVRA?
Podaci pokazuju da se u Beograd svake godine doseli oko 25.000 stanovnika iz drugih gradova Srbije.
– To je jedan čitav manji grad koji se doseli, pa time raste i potražnja za stambenim prostorom. Neki će iznajmiti, ali neki će i kupiti. I po parkingu to vidimo, nema nigde mesta. Najskuplja garaža od 60.000 evra, takođe se nalazi u Beogradu na vodi i zašto je ona tako skupa? Radi se o tome da je to garažno mesto koje prima dva automobila i ima tu neku vrstu lifta-klackalice pa su ta dva automobila na sprat. Sam taj mehanizam parkiranja je nešto što podiže cenu. Inače, cena garažnih mesta u Beogradu na vodi kreće se od 20.400 evra pa naviše – kazala je Maja Radović na televiziji K1.
Nenad Đorđević u „Uranku“ je kazao da su garaže uvek bile dobra investicija.
– U Beogradu postoji problem s parkiranjem i većina ljudi koja kupuje stan želi da ima garažu zato što teško može da parkira automobil u širem centru grada, a i na Novom Beogradu bez garaže.
SAVETI PRILIKOM KUPOVINE NEPOKRETNOSTI
Maja Radović kazala je da su uvek atraktivne lokacije centralne gradske opštine Stari grad i Vračar, a dala je i korisne savete svima koji planiraju da kupe nepokretnost.
– Ono što bih ja preporučila svima koji kupuju nepokretnosti je da posete sajt rgz.gov.rs i da pogledaju informacije u našem izveštaju o kretanju cena nepokretnosti kako bi stekli bolji uvid o tom delu grada – šta je okvirno što mogu da očekuju, da li prodavac traži previše… Da se posluže našim servisom eKatastar i tu provere da li je onaj koji nudi tu nepokretnost zaista vlansik te nepokretnosti, da li je upisan u katastar. Ako postoji zabeležba da to rešenje nije konačno, onda je preporuka da po broju predmeta na našoj elektronskoj oglasnoj tabli pogledaju to rešenje i vide šta tu piše – da li je neko odbijen ili ima pravo na upis nepokretnosti, koji je rok kada će rešenje postati pravosnažno. Savet je i da onog trenutka kada kupe nepokretnost – registruju u našem servisu Alarm koja omogućava da ako neko pokuša da protivzakonito pokrene neku pravnu radnju nad vašom nepokretnošću da možete pravovremeno da reagujete i to prijavite policiji kako biste je zaštitili na vreme.
Cena kvadrata raste u Nišu
U kvartalnom izveštaju RGZ-a nalaze se podaci za Beograd, Novi Sad, Niš i Kragujevac.
– U Nišu je trend takav da su cene u novogradnji porasle za čak 35 procentnih poena u odnosu na prvi kvartal prošle godine. U ostalim gradovima je uglavnom to ujednačeno, između 20 i 25 procentnih poena je porast ukupnog novca na tržištu, odnosno cena. Tako je i u Kragujevcu, i u Nišu i u Novom Sadu. Jedino u Beogradu imamo nešto manji rast cena u novogradnji i on je u odnosu na prvi kvartal 2022. oko 14 odsto manji. Smanjenje cena je prisutno u katastarskoj opštini Palilula u Beogradu gde se u novogradnji pojavljuje neki trend smanjenja od 17 odsto. Verovatno je došlo do toga da su u prethodnoj godini završeni neki luksuzniji kompleksi koji su građeni na ovoj opštini i sada se prodaje novogradnja koja je manje luksuznog standarda pa je zbog toga došlo do smanjenja cena – objasnila je Maja Radović u „Uranku“.
Cene govore sve o tržištu nekretnina
Nenad Đorđević, predsednik Upravnog odbora Klaster nekretnina, kazao je da nepokretnosti nisu berzanska roba ili kukuruz pa da ih ima viška ili manjka.
– Cene govore o tome gde je tržište nekretnina. Ove cene koje imamo govore o tome da postoji potražnja. Odnos ponude i potražnje vidimo tek kada se godina završi. Potražnja je prošle godine bila velika i ponuda je rasla, ali generalno to ne može da se kvalitativno precizno odredi. Očigledno je da je potražnja veća od ponude i zato su cene rasle. Očekujem da će se ove godine tržište stabilizovati i da će cene ostati na ovom nivou. I da će se nivo tražnje zadržati, bez obzira na to što su krediti skuplji, jer će biti više kupaca koji gotovinom finansiraju svoju kupovinu stana. I s druge strane za očekivati je da poslednji kvartal ove godine bude najbolji, kao i uvek tada bude najveći ostvaren promet i najveći broj ostvarenih transakcija.
– Naše tržište je pomalo i sezonsko i prvi kvartal uvek bude lošiji od ostalih kvartala. Ove godine ćemo imati tržište slično prošlogodišnjem, neće biti rasta cena i postoji razlika cena u oglasima i realizovanih kupoprodaja. Ta razlika je od 10 do 15 odsto. Prošle godine bila je manja razlika i brže su se zbog toga realizovale kupoprodajne transakcije. Građani ne treba da se obaziru na cene u oglasima, treba da kontaktiraju agencije za nekretnine i da gledaju stanove, jer će sigurno i ove godine ako budu čekali kvadrat platiti skuplje kasnije – savet je Nenada Đorđevića.
Šta je dovelo do porasta tranje 2021/2022. godine?
Maja Radović kazala je danas na televiziji K1 da je na tražnju tokom 2021/2022. godine posebno uticalo to što su nakon korone mnogi primetili da im treba sasvim drugačiji životni prostor.
– Počeli su da rade od kuće i shvatili da im u okviru stana treba i poslovni prostor, deo koji bi bio kancelarijski, potrebno im je više kvadrata. U jednom trenutku vikendice su bile zaista jak trend. To je doprinelo velikom pomeranju i velikim zahtevima. Na 2022. svakako je uticala kriza u Ukrajini, pa su ljudi koji su imali keš shvatili da postoji velika verovatnoća da će doći do inflacije i osećamo to. Želeli su da novac stave u nekretninu kako bi ona sačuvala vrednost tog novca.
Gde se generiše keš?
Nenad Đorđević kazao je da su keš kupci oni ljudi koji su prethodno prodali stan.
– Mali broj njih se odluči da novac drži u banci ili da uloži u biznis ili kupi hartije od vrednosti. Eto gde se generiše taj keš iz podataka – kazao je Đorđević u „Uranku“.
Renta
Cena rente porasla je mnogo prošle godine.
– To je prvenstveno zbog dolaska državljana Ruske federacije. Jesenas je došlo do stagnacije, i u nekim delovima cene rente su pale. Sada imamo kapitalizaciju koja je približna onima na razvijenim tržištima na zapadu ili u SAD. Povraćaj na uložena sredstva je na 12 ili 13 godina. Nije bilo tako ranije jer nam je tržište investiciono i višak se uvek izdaje, ali mi imamo takvu demografiju da nemamo veliki priliv imigranata. Imali smo ponudu veliku, a nedovoljnu potražnju. To je motivisalo ljude da ulože u kupovinu nekretnine, jer su rente skočile, i veći je prihod od izdavanja nego što je prihod od kamate na štednju. Brzo se stanovi izdaju i najtraženiji su oni u centru grada, Novom Beogradu. Ali, izdaju se i na perifernim opštinama i u unutrašnjosti – kazao je Đorđević.
– Ali, problem je što se nije smanjila siva ekonomija. Mnogo je ljudi koji ne plaćaju porez na zakup i ne zaključuju ugovore. Naša stopa poreza je dosta niska za evropske uslove. Na tome bi trebalo da se radi i da se tržište izdavanja bolje reguliše i odnosi urede – kazao je Đorđević na televiziji K1.
